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Q. 한지붕협동조합이 설립된 게 2019년 1월인데요. 이제 막 2년이 지났습니다. 두 분 모두 조합을 설립하기까지 어떤 일을 해 오셨는지요?

(이병 이사장) 저는 한겨레신문사에서 경영기획부장, 경영기획실장, 그다음에 한겨레통일문화재단에서 상임이사로 있었습니다. 재단에 있을 때 연구기획조정실장(현 한겨레경제사회연구원장)을 겸직하기도 했었지요. 제가 1988년에 입사하여 초기에는 사업기획 일을 많이 했어요. 특히 신규 사업기획도 많이 했고요. 92년 ‘한겨레문화센터’, 93년 ‘한겨레 21’ 그리고 94년에 ‘씨네 21’ 관련해서 일을 했었죠. 그러다가 2013년도에 SH에서 일반분양 세대와 임대 세대를 섞는 소셜믹스 정책을 막 추진하고 있었고, “행복한 아파트 공동체”라는 사업을 서울시, SH, 희망제작소, 한겨레가 함께 추진했어요. 그리고 그런 사업들을 통해서 사회적 경제와 주거, 부동산 문제 등에 관심을 갖게 된 것 같습니다. 그래서 나중엔 공유주택협의회에 들어가서 활동도 했었어요.

(이장수 이사)저는 건축학을 전공하고 부동산 디벨로퍼로 일했어요. 건축분야에서는 20~30년간의 경력이 있고요. 디자인, 설계, 감리를 하다가 개발도 했어요. 굳이 돈을 막 좇고 그런 걸 좋아하진 않았지만, 인천 송도 매립지, 속초 신도시, 서울대입구역에 ‘에그옐로우’라는 아케이드 상가 등 다양한 개발 경력이 있습니다.

좌: 이장수 이사, 우: 이병 이사장

Q. 서로 전혀 다른 영역에 있었던 것 같은데요. 어떻게 만나셔서 사업까지 같이 하게 되셨는지 궁금합니다.

(이병 이사장) 제가 한겨레 문화사업국에 있을 때 이분(이장수)의 부인이 한겨레문화센터 신입사원으로 입사했어요. 그런데 하필 그때 같은 동네에 살고 있었어요. 그래서 가끔 저희 집에 와서 같이 돼지갈비에 술도 먹고 그러면서 자연스럽게 서로가 갖고 있는 지향점에 대해 얘기하고 퇴직 후 어떻게 살아가야 하는지에 대해서도 함께 고민했었죠.

 

(이장수 이사) 저희가 원래 목표하고 있던 것은 소비자 협동조합이었어요. 그래서 처음에는 세입자 협동조합이라고 불렀어요. 그 의미는 우리나라 주택정책의 방향이 계속 공급 위주로만 풀려가니 절반 정도는 세입자로만 유지될 거다. 그래서 세입자들이 점점 더 힘들어질 거다. 임대료는 계속 올라가고, 그래서 제도나 정책을 바꾸는 건 우리들이 못하고 정치권이 할 일이고 우리들이 할 일은 세입자들이 자구책으로 모여서 어떻게든 주거문제를 해결해봐야 하지 않겠냐는 문제의식을 가진 지 오래됐어요. 제가 2~30년 그쪽 일을 해오다 보니까요. 그래서 개인적으로 고민을 많이 해봤지만 당시 법이나 제도가 받쳐주지 않는 상황이었고 그러다가 제가 지금 감사로 있는 “다이음 협동조합”에 참여하면서 소비자 협동조합에 대한 감을 잡게 되었어요. 그리고 그 사이에 사회주택에 대한 제도도 조금씩 생겨나고 녹색친구들이나 여러 사업자들이 주택을 공급하기 시작하니까 이병 이사장님이나 지금 이사로 참여하시는 분들에게 ‘한 번 해봅시다.’ 해서 그렇게 시작하게 됐습니다.

공급자 위주의 주택정책에서 세입자 자조적인 해결책 마련을 위한 방편으로 소비자 협동조합 구상

이장수 이사

 

(이병 이사장) 2019년 1월 법인을 설립하고 맨 처음 사회주택 사업을 시작할 때는 제가 신문사 일이랑 논문 작업을 하고 있었는데요. 그때 이장수 이사님이랑 다른 이사분들이 2019년 5월 정도에 처음으로 SH 사회적 주택 공모에 지원했는데 시원하게 다 떨어졌어요. 왜냐하면 그때는 자격요건 같은 세부사항들에 대해서 전혀 몰랐던 거죠. 어떤 부분이 공모에서 중요한지도 모르고 그냥 지원한 거예요. 기존에 이장수 이사와 함께 논의했었던 세입자 협동조합에 대한 의지만 있었던 거죠. 그런데 살펴보니까 공모를 진행하는 주거복지재단도 나름대로의 기준이 있고 증자도 해야 되더라고요. 그때부터 하나하나 사회적 주택 공모와 실질적인 운영에 필요한 부분들을 채워갔고, 이후 2019년 말에 첫 위탁을 받아 저희 조합의 사회주택 사업의 기반을 마련하게 된 것 같아요.

사회적주택 공모 신청자료

(이병 이사장) 선정된 사업지들 중에 경기도, 안산, 인천은 저희가 꼭 하고자 했던 건 아니에요. 사실 우리 실무자들은 운영비도 안 나오는 서울 밖 10가구 정도 되는 주택을 운영해야 되겠냐고 반대를 많이 했어요. 그래도 사업이라는 게 이윤을 남겨야만 사업이 아니에요. 저희는 이사업 자체가 세입자들을 위한 사업이라는 기본적인 진정성을 갖고 있어요. 그러니 공모가 나왔으면 지원해 보고 그걸 통해서 향후에 해당 지역에 또 기회가 있을 거거든요. 인천이나 안산 같은 경우 사업적인 관점에서 상당히 부담스러울 수 있는데 저희는 그래도 그 지역에서 사업을 하는 게 필요하다고 봤어요. 그렇게 하다 보니까 다른 사업자들이 안 하는 데까지 운영하는 주택이 많아져 채 1년도 안돼서 확 늘게 된 거죠

Q. 사회주택에 여러 유형이 있는데요. 사회적주택에 집중하신 이유가 있을까요?

(이장수 이사) 사회적 주택이 시작하기가 이게 그래도 덜 힘들다고 생각해요. 사회주택 사업이 민간사업이랑은 다르잖아요. 일반 개발 사업처럼 10억, 20억 당겨서 사업하거나, 투자금을 받아 가는 식으로 수익 올리는 구조가 아니니까요. 토지임대부 사업 같은 경우 적지 않은 돈이 들어가고 자본조달도 쉽지 않아 보였어요. 사회주택 사업에 진입하기 전에 사회적주택을 통해서 저변을 넓혀가자는 거죠. 그런 취지를 갖고 실적과 경험이 쌓이다 보면 더 큰 사업을 할 때 더 수월할 거라고 생각한 거예요.

토지임대부 사회주택의 현금 흐름을 보면 수익구조가 전혀 안 나오더라고요. 만약 시공을 겸하는 사회주택 업체들은 할 수 있어요. 왜냐하면 공사에 마진과 인건비가 녹아들어 있으니까요. 그런데 그냥 시행만 하는 업체들은 사실 사회주택 쪽은 전반적으로 수익 구조가 안 나오는 상황인데 토지임대부는 그 과정에서 내부적으로 들어가는 자본이나 외부 차입 이자, 인건비 같은 것들이 전혀 보장이 안 되거든요. 그렇게 계속 뜯기다가 한 10년 이 정도 가야 사회적주택 수준으로 돌아가는 거예요. 그래도 저희가 작년에 평창동 토지지원리츠 사업에 공모한 건 어느 정도 규모가 되면 현금흐름상 가능할 것 같았기 때문이에요. 물론 그것도 만만치는 않겠죠. 내부 사람이 계속 투입이 되고 준공 이후에도 하자보수부터 해서 자잘한 관리를 계속해야 되는데 이 부분에 대한 보장이 한 10년간은 없는 거예요. 결국에는 이게 구조의 문제예요. 충분한 자금이 있거나 시공을 할 수 있는 데만 할 수 있는 거라고 판단한 거죠.

Q. 사회적주택도 커뮤니티 운영, 그리고 특히 건물관리와 임대운영에 대해 어려운 점이 많다고 하던데요?

 

(이장수 이사) 일단 주택관리가 만만하게 보면 큰코 다친다고 생각하고요. 특히, 사회주택 쪽으로 관심이 있는 사업자라면 커뮤니티에 대한 고민과 준비 그리고 실제 할 수 있는 사전적 노력을 많이 해야 돼요. 우리도 생각보다 굉장히 어려웠거든요. 꾸준히 준비해 왔는데도 코로나19가 터지고 비대면으로 접어들면서 어려웠던 것도 있고요. 어렵지만 커뮤니티 관리는 의식적으로라도 계속 신경을 써야 하는 부분이에요. 커뮤니티가 잘 되려면 다음 달 커뮤니티 프로그램은 그 전달에 매번 결정해야 돼요. 그래야지 매달 준비되어야 할 부분들이 준비되고 커뮤니티에 투입될 사람들을 정할 수 있어요. 근데 이 커뮤니티 관리가 안 되면 나중에 분명히 큰 문제가 생길 거고 일반적인 다세대 원룸으로 전락할 가능성이 크고 원래 사회주택의 취지에서 벗어나거든요. 커뮤니티가 사회주택의 핵심이잖아요. 커뮤니티는 만만하게 보면 쉽지 않다는 거고 생각보다 큰돈이 안 들어갈 수도 있지만 계속 신경과 시간 투입과 의지적인 노력이 있어야 한다는 거죠.

사회주택 사업자라면... 커뮤니티에 대한 고민과 준비 필요

이장수 이사

 

주택관리와 임대운영에 있어서는 세세하게 신경써야 할 것들이 많은데 일일이 SH, LH 공사와 소통하면서 진행해야 하는 것들이 있는 거죠. 가령, 잔금을 치르지 않고서는 LH가 주택 개방을 안 해줘요. 주택을 아예 못 보게 하는 거죠. 주택을 개방한다고 해도 시간이나 날짜를 사업자 입장에 맞게 조정할 수도 없어요. 주택에 현관 비밀번호를 사업자한테 알려줘서 사업자가 시간될 때 맞춰서 잠깐 보고 가는 유연한 방법도 있는데 그런 부분도 허락하질 않죠. 그리고 가장 결정적으로 사회적주택을 민간사업자한테 위탁할 때 관리까지 위탁하는 거면 주택에 대한 기초적인 자료정보(설치도면, 구조도, 평면도, 구조상세도, 기계설비, 전기설비, 소방설비, 통신선 등)를 마땅히 전달해 줘야 하거든요? 그런데 겨우 건물 평면도 하나 전달하니 나중에 주택 내에 하자보수가 발생했을 때 바로바로 해결할 수 없다는 치명적인 문제가 있어요. 하자보수가 발생하면 입주자들이 불편하고, 그렇다고 공사가 지정한 관리업체에 바로 연락을 할 수도 없는 경우가 많았어요. 그러다보니 입주자들의 컴플레인에 바로 대응이 안되고 1~2달이 지나도 해결이 안 되는 상황에서 저희들이 직접 하자보수를 해결하려고 관련 업체를 불러도 주택의 상세한 도면 같은 기초적인 정보를 볼 수 없어서 손도 대기 어려운 난감한 상황이 발생합니다. 그렇다고 건물을 다 뜯어볼 수도 없고요.

https://www.eroun.net/news/articleView.html?idxno=10122

하자보수 사례: https://fb.watch/4mGt_6_MEG/

(이병 이사장) 이사업의 취지가 공공이 갖고 있는 공공주택에 대한 운영 및 관리를 민간사업자가 위탁받아 주거복지와 사회적 가치를 실현하는 것인데 공사가 사업 파트너로서의 역할에 충실하지 않아요. 사업자들한테 아무것도 안 주고 관리하라고 그러고 걸핏하면 떠넘기고 책임 안 지려고 떠넘기려 하면 안돼요. 협회가 그 부분에 대해 주거복지재단, LH, SH 모두 머리를 맞대고 사회적주택의 운영을 상시적으로 논의해서 단계적으로 문제들을 하나씩 해결해 나가야 한다고 생각합니다.

Q. 한지붕협동조합에서 사회적주택을 지역 커뮤니티의 주요 공간으로 활용해나가고 있는데요. 그 점에 대해 자세한 얘기를 해주시면 좋을 것 같습니다.

 

(이장수 이사) 지금은 작지만 의정부에서 상가를 '스무살이협동조합'이 지역 공유 오피스로 활용하면서 커뮤니티 공간도 활성화하고 있거든요. 또 활동가 4명이 입주해서 주택관리도 주도적으로 하려고 서로 얘기를 하고 있어요. 그리고 거기가 도시재생 지역인데 나중에 저희도 협력을 해서 거점공간으로 운영될 수 있도록 하는 것이 계획이에요. 그런 식으로 청년 사회적 주택을 운영해 나가는 거죠. 지역에서 주체를 그 해당 지역에서 발굴하는 거예요. 그런 방식으로 커뮤니티를 운영할 수 있는 단체들을 찾아 나가는 거죠. 특히 서울시가 마을 공동체 활성화 사업 추진한다고 마을 지원활동가를 동별로 뽑아요. 그러면 우리는 커뮤니티 공간들을 활용해서 지역 주민들하고 뭔가 프로그램을 진행할 마을 지원활동가를 찾아가는 거죠. 이런 식으로 커뮤니티 공간은 어떤 식으로든 안 놀게 관리합니다. 그리고 마을 지원활동가들이 자기들 이익만 보면 안 되니까. 1차적으로는 커뮤니티 프로그램을 입주자들 위주로 잡아나가고 있습니다.

 

(이병 이사장) 의정부에 스무살이협동조합 같은 경우 의정부 출신의 지역 청년들이 계속 그 지역에 정주하면서 의정부만의 지역적 주체성과 정체성을 확고하게 바로잡는 역할을 하고 있더라고요. 이렇게 주체적으로 활동하고 있는 단체랑 결합해서 하는 게 저희가 하는 거의 10배 100배 힘이 있고, 거기에 원래 사회주택이 지향하는 시민과 사회가 결합하는 사회주택이 지역 커뮤니티의 앵커시설 같은 역할을 하는 거죠.

https://www.facebook.com/oneroof.coop/posts/269336947914378

(이병 이사장) 덧붙여 얘기하면 우리 조합의 미션은 제일 먼저 청년과 서민을 위한 주거복지, 두 번째가 양질의 일자리 창출이에요. 그래서 저희 입주자분들한테 우선적으로 채용공고를 공유했어요. 그분들도 독립의지가 있으면 지원해서 취직될 수 있는 거잖아요. 실제로 지원해서 일하고 있는 분들이 있어요. 앞으로 저희는 소외계층도 일할 수 있도록 일자리를 창출해 나갈 계획입니다. 소외계층이라고 하면 청년분들 말고도 고령자층도 있잖아요. 그런 다양한 계층의 사람들이 일할 수 있도록 청소와 같은 일자리를 만들어갈 예정입니다. 지금 고용된 분들은 한지붕협동조합의 조합원이자 입주자이고, 또 현직에 근무하는 주체가 된 거죠. 이번에 43명의 입주자들이 그 공고를 봤을 텐데 그중에 3~4명이 채용되었어요. 조금 다르게 생각해보면 이게 그만큼 사회적 청년 실업의 문제 심각하다는 반증이더라고요.

주거복지를 넘어서 일자리 창출까지..

이병 이사장

Q. 앞으로 한지붕협동조합의 비전에 대해 한말씀 해주시면 좋을 것 같습니다.

 

(이병 이사장) 우리나라의 공공임대주택이 80년대부터 시작했으니까, 30년 이상 되었거든요. 이제 여러 형태의 변화를 거쳐서 분양전환임대, 국민임대 등을 공급하게 되었고요. 현재 우리나라 공공임대주택이 분양전환임대를 제외하고 170만 가구 정도 됩니다. 이처럼 한국 사회주택의 미래도 프랑스나 다른 국가들처럼 ‘사회주택 200만호’를 달성할 수 있었으면 좋겠습니다. 그렇게 되려면 한 해에 5만호씩 공급해서 30년 동안 사회주택을 공급해야 하는 거죠. 그렇게 되면 시장에서 레버로지의 역할을 하게 돼서 국민들의 주거복지를 향상시키는 데 절대적으로 기여할 겁니다. 그런 면에서 앞으로 젊은 사람들이 이러한 미래의 비전을 갖고 사회주택 업계에 종사를 하면 ‘사회주택 200만호’가 현실로 나타날 거라고 저는 확신합니다.

 

(이장수 이사) 지금 하고 있는 거 잘하면 되지 않겠어요? 가능하다면 한지붕협동조합이 지역별로 분화되는 거죠. 그렇게 되면 지역거점형으로 분화되어서 각 지부별로 지역사회하고 입주자들이랑 사회주택이랑 지역사회 공동체랑 연결되어서 입주자들이 안착할 수 있는 그런 장치가 마련될 수 있겠죠. 꼭 한지붕협동조합이라는 이름이 아니더라도 지역별로 분화되어서 지역사회, 사회주택, 공동체, 입주자가 어우러질 수 있는 환경을 만들어줄 수 있는 단체라면 좋겠습니다. 지금 우리가 살고 있는 사회에 1인 가구는 앞으로도 계속해서 늘어날 거예요. 그렇기 때문에 우리가 해볼 게 많을 거예요. 협회가 당장 아니어도. 시간이 지나면. 어쨌든 무식하게 공급해 버린 40평, 50평대의 주택들을 아예 철거해버릴지, 새롭게 리모델링할지에 대한 문제도 고민해 봐야 할 것 같아요. 옛날식 20평, 30평짜리 주택들도 마찬가지이고요. 그리고 길게 보면 이제는 젊은 친구들이 사회주택을 주도할 필요가 있다고 봐요. 왜냐하면 저나 이사장님 이 여기서 얼마나 일하겠어요. 토지임대부 사업의 리스크가 토지계약을 20~30년인데 그 기간 동안 저랑 이사장님이 한지붕에 계속 있을까요?(하하하)

사회주택 200만호, 새로운 미지의 영역으로~

이병 이사장

 

(이병 이사장) 또 한 가지 추가하자면 우리는 지금 ‘저출산·고령화 사회’에 살고 있어요. 지금 사회주택의 방향이 청년 위주로 맞춰져 있잖아요. 앞으로는 고령자 계층도 고려해봐야 할 거예요. 우리나라가 세계에서 고령화 속도가 가장 빨라요. 그렇기 때문에 고령자 전용 사회주택에 대한 수요도 빠르게 증가할 거예요. 그래서 앞으로 사회주택의 주된 대상은 청년뿐만 아니라 고령자들까지 포함하는 포괄적인 분야가 될 것입니다. 그렇게 사회주택의 수요층이 넓어지면 넓어진 만큼 인력도 많이 필요해질 것이라 예상되구요. 그런 면에서 청년, 젊은 사람들이 많이 들어와서 일할 만한 그런 어떤 새로운 미지의 영역인 거죠.

한지붕 협동조합 활동: 현재 청년 사회적주택 189호를 운영, 조합원수 400여명, 지역사회 기관 및 단체와 MOU 50여건 체결

별첨: 한지붕 협동조합이 협회에 바란다.

 

1. SH, LH공사에 사회적주택은 무조건 별도의 커뮤니티 룸을 배치해야 하며, 반드시 전용 화장실 등과 같은 편의 시설들을 갖추어야 한다고 설득해 주길 바랍니다. 이번에 운영되는 양재만 하더라도 젊은 여성들이 만든 사회적기업과 커뮤니티 프로그램 기획을 하는데 화장실이 없으니 참 난감합니다.

 

2. 토지임대부는 10년 동안 손가락만 빨게 되는 그 현금흐름을 어떻게 좀 해결했으면 좋겠습니다.

 

3. 건축이나 도시개발 분야의 전문 인력이 협회에 필요하다고 생각해요. 그래야 상징적인 사회주택단지가 조성될 수 있지 않을까 합니다.

 

4. 협회가 리더쉽을 발휘해서 회원사간의 이해관계를 잘 조정해주길 바랍니다.

인터뷰 일시 및 장소: 3월 16일, 한지붕협동조합 사무실

인터뷰 진행: 한국사회주택협회 김준호 팀장, 조유영 매니저

한국사회주택협회(http://socialhousing.kr/)

 

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